КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ МНОГОЭТАЖНОГО ДОМА – мероприятие довольно масштабное. Поэтому в ходе его проведения часто происходят непредвиденные обстоятельства в виде заливов и протечек, причиняющих жильцам немало проблем.

В большинстве случаев виновными оказываются Фонд капитального ремонта (ФКР) или привлечённые им подрядчики, которые не обеспечили необходимую защиту кровли от внешних факторов на период выполнения ремонтных работ.

Однако нередки случаи, когда происходит залив по вине ФКР спустя какое-то время после капремонта из-за некачественно выполненных работ, когда протекает отопление, водоснабжение или канализация.

Прежде чем рассматривать правовые стороны вопроса в таких ситуациях, следует дать определение организации «Фонд капитального ремонта».

ФКР представляет собой некоммерческую структуру, которая осуществляет сбор денежных средств с жителей для оплаты капитального ремонта многоквартирных домов.

Такие фонды существуют во всех субъектах страны. Они могут обслуживать как один многоэтажный дом, так и целый город. К примеру, в Москве существует всего один ФКР – "Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы".

Основные сложности в судебных тяжбах с ФКР связаны с тем, что каждый из участников процесса пытается снять с себя вину и переложить её на другого. Так, ФКР обвиняет подрядчика или Управляющую организацию в некачественном выполнении работ. В свою очередь, в роли подрядчика часто выступает фирма-однодневка, которой на момент разбирательств может уже и не существовать.

Как вести себя в случае, когда затопило квартиру после капремонта? Куда обращаться? На кого жаловаться, чтобы ускорить решение проблемы с заливом? Все вопросы мы рассмотрим в данной статье со ссылками на уточняющие материалы на нашем сайте по заливу.

ПЕРВЫЕ ДЕЙСТВИЯ ПРИ ЗАЛИВЕ ПО ВИНЕ ФКР

ЧТО ДЕЛАТЬ ПРИ ЗАЛИВЕ КВАРТИРЫ? При заливе Фондом капитального ремонта сначала следует обесточить квартиру и постараться сохранить материальные ценности от повреждения водой. Для этого нужно отключить подачу электроэнергии в распределительном шкафу, который находится, как правило, в коридоре.

В квартире следует накрыть полиэтиленовой пленкой мебель, технику, одежду, убрать в сухое место документы. Если пол покрыт ламинатом или паркетом, их также рекомендуется накрыть водонепроницаемым материалом.

Для чего это делается? В первую очередь, эти действия помогут снизить размер ущерба. Важно понимать, что при разбирательстве ФКР будет пытаться всеми способами уйти от ответственности, не исключено, что при слабой подготовке суд может отказать в удовлетворении иска, поэтому необходимо постараться предотвратить порчу имущества заранее.

После того как первые меры приняты, необходимо вызвать аварийную бригаду, которая сейчас формируется из работников Управляющей компании (УК, ТСЖ, ЖСК, ТСН).

Сделать это можно через единую службу диспетчеров. Или (в крайнем случае) через экстренную службу «112».

Пока бригада едет, следует осуществить фотофиксацию ущерба, т.е. сфотографировать все участки квартиры, которые пострадали от залива.

Следующий этап – официальное уведомление Управляющей компании и Фонда с требованием о составлении документов по факту залива с крыши дома или иной причине протечки (ГВС, ХВС, отопление, канализация и др.).

В роли Управляющей компании (УК), как отмечалось, могут выступать ТСЖ, ТСН или жилищный кооператив. Представители УК обязаны приехать по вызову и написать Акт с указанием причин затопления и приблизительный объём ущерба – как минимум, перечень пострадавших помещений и имущества.

Здесь важно знать, что УК обязана составить соответствующий акт в первые 12 (двенадцать) часов при виновности УК в заливе. В иных ситуациях срок составления акта может быть до трёх суток. Отсчёт начинается с момента звонка пострадавшего в аварийную службу.

Подробнее про составление этого первого и основного доказательства можно прочитать в нашей ОТДЕЛЬНОЙ статье.

Подробная оценка ущерба после залива будет оформляться в форме профессионального экспертного заключения, и чтобы эксперт смог оценить все повреждения, Акт о заливе должен содержать следующие данные:

1. Описание повреждений жилья.

2. Основные характеристики помещения (этажность, площадь и др.)

3. Сведения о повреждениях имущества.

4. Сведения о владельцах недвижимости.

5. Сведения о нанимателях, если квартира находится в аренде.

6. Сведения о виновнике залива.

7. Сведения о представителях УК.

8. Дата и место оформления акта.

На документе должна быть проставлена печать Управляющей организации. Акт подписывается представителем УК, виновником подтопления и пострадавшим лицом, также заверяется руководителем Управляющей компании.

Важный момент: необходимо проконтролировать полное описание повреждений в акте обследования. Сотрудники УК могут отметить только крупные повреждения квартиры и оставить без внимания испорченные предметы мебели, технику и другие элементы интерьера.

Если представитель УК отказывается составить подробный акт, необходимо направить уведомление о подтоплении, в котором должна быть указана дата осмотра. Уведомление направляется в форме телеграммы в УК.

Далее необходимо направить жалобу в жилищную инспекцию, к которой должна прилагаться копия телеграммы. Если УК и жилищная инспекция не реагируют на жалобу, разрешается самостоятельное составление Акта (т.н. "Альтернативного акта о заливе").

Жалоба в жилищную инспекцию на Фонд капитального ремонта или Управляющую компанию – весьма эффективная мера воздействия на коммунальщиков. Жилинспекцию они боятся, т.к. общение по жалобам грозит приличными штрафами или отзывом лицензии.
Однако и готовить жалобу необходимо грамотно, чтобы не получить традиционную «отписку».

КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО ОФОРМИТЬ АКТ О ЗАЛИВЕ

ЕСЛИ УК ОТКАЗЫВАЕТСЯ ПРОВОДИТЬ ОСМОТР МЕСТА ЗАЛИВА, либо указала не все обстоятельства (повреждения), и пострадавшими принято решение о самостоятельном оформлении Акта о последствиях залива квартиры, необходимо действовать следующим образом:

1. Направить телеграмму в УК, в которой должен быть указан факт залива, адрес пострадавшей квартиры, сведения о владельце, дата подтопления. Телеграмма с бумажным или электронным уведомлением о вручении направляется в УК.

2. Сфотографировать с привязкой к интерьеру все повреждения помещения и предметов жилого помещения. Однако учитывайте, что фото и видео, скорее всего, не будут рассмотрены судом как полноценное доказательство, так как ущерб должен подтверждаться Актом и независимой оценкой.

3. Оформить Акт о последствиях залива, в котором должны поставить подписи соседи, либо привлечённые независимые свидетели. В Акте необходимо указать, что УК отказалась составлять документ. В интернете можно найти и СКАЧАТЬ бланк Акта.

4. Обратиться к эксперту, который не имеет отношения к Фонду капремонта или Управляющей компании (и аффилированным с ними лицам) и оценит сумму восстановительного ремонта либо определит причины залива.

На практике самостоятельное оформление Акта о заливе квартиры часто осуществляется с ошибками.
В результате этого суд также не рассматривает его как ненадлежащее доказательство и отказывает в целом ряде требований.

К примеру, пострадавшие в Акте не зафиксировали правильно повреждения мебели, ковров и техники. В итоге судом требование о взыскании стоимости этого имущества не было удовлетворено.

Поэтому к оформлению Акта необходимо отнестись с максимальной внимательностью. Как и в случае, когда составлением Акта занимается УК, важно, чтобы все повреждения были в нём указаны.

Вот список наиболее частых ошибок при составлении Акта, которые встречаются на практике:

1. Неправильно указаны данные владельца квартиры или виновника затопления.

2. Указаны не все вещи и предметы, пострадавшие от залива.

3. В Акте нет подписи виновника залития (или отметки об отказе виновника ставить подпись).

4. В Акте нет подписи представителей УК, членов комиссии, печати УК.

5. Даты залива и осмотра указаны неверно.

Важно понимать, что Акт о последствиях залива является основным документом в суде, поэтому любые недочёты в нём могут создать серьёзные трудности, вплоть до отказа в удовлетворении иска.

Перед подписанием необходимо внимательно изучить содержание Акта, а лучше показать документ профессиональным юристам по заливам, имеющим опыт в решении подобных дел.

Существует распространённая практика, когда оформляется два Акта о последствиях затопления.

Один, как и положено, в первые 12 часов после залива, а следующий (акт дефектовки/деталировки повреждений) ‒ спустя 10-14 дней. Этого срока достаточно для того, чтобы скрытые повреждения проявились в помещении.

К примеру, если протечка пошла по стенам, то велика вероятность того, что вода повредит кладку, которая со временем начнёт разрушаться. Также вода может скапливаться в перекрытиях, пустотах, адсорбироваться материалами, что грозит отложенными последствиями в виде грибка и плесени.

НЕЗАВИСИМЫЙ ОЦЕНЩИК

ПОНЯТНО, ЧТО ЭКСПЛУАТИРУЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ будет всячески пытаться снизить размер ущерба при составлении Акта, при ответе на Претензию, а также в суде, поэтому для оценки повреждений необходимо обратиться к независимому эксперту.

Рекомендуется проводить обследование помещения не ранее, чем через две недели после подтопления. Этого срока достаточно, чтобы выявить все последствия и не упустить ни одного из них при составлении экспертного заключения.

Однако, если залив серьёзный и всё уже проявилось, не следует откладывать решение вопроса – необходимо делать оценку и приступать к восстановительному ремонту и сушке помещений.

На осмотре должны обязательно присутствовать представители виновника – Фонда капитального ремонта, подрядной организации, выполнявшей работы, а также УК.

Их необходимо уведомить за три и более рабочих дня до даты обследования. Уведомить можно с помощью телеграммы с бумажным или электронным уведомлением о вручении, либо нарочно, передав представителю компании.

Оценщик должен иметь специальное образование и являться членом СРО. После обследования квартиры он обязан составить подробный отчёт о стоимости восстановительного ремонта и материалов.

Если к моменту оценки виновник не установлен, либо отказывается признавать свою вину, потребуется привлечение строительно-технических экспертов. Они проведут обследование пострадавшего помещения и коммуникаций. Технический эксперт установит источник протечки, её причину, и установит зону ответственности – определит причастных к заливу лиц.

Техническая экспертиза – это единственная возможность получить заключение по виновникам, если таковые препятствуют установлению обстоятельств по делу.

Управляющая компания часто мешает в проведении такой экспертизы, отказывая специалистам в доступе на технические этажи (чердаки) либо кровлю, если местом протечки являются именно они или расположенные там коммуникации.

Как выбрать эксперта?

При выборе специалиста необходимо тщательно изучить его портфолио, отзывы в интернете. Кроме того, можно запросить у него информацию по делам, в которых он уже принимал участие, и результаты этих процессов.

Еще один важный момент, о котором необходимо знать жильцам при заливе жилья: в ходе судебного процесса судом может быть проведена экспертиза как по усмотрению судьи, так и по ходатайству виновника (ФКР, УК и др.). Такая экспертиза стоит дорого, при этом осуществляется, опираясь на уже установленные ранее факты – имеющиеся в деле заключения экспертов. Поэтому доказательная база изначально должна быть полной, качественной и достоверной.

Договор с оценщиком и свидетельства об оплате его услуг (квитанции, чеки, либо платёжные поручения) должны быть официальными, ведь эти суммы также можно взыскать с виновника залива – Фонда капремонта или подрядчика.

ПРЕТЕНЗИЯ

ПОСЛЕ ТОГО КАК ВСЕ ОТЧЁТЫ ГОТОВЫ, можно оформлять и направлять претензию по заливу в ФКР. Для этого составляется письменное требование об оплате материального ущерба, к нему прилагается копия заключения оценщика и технического эксперта (если проводили исследование по причинам).

Документы должны быть направлены заказным письмом с описью вложения и бумажным уведомлением о вручении. Если же в Акте указываются иные возможные виновники (исполнитель, соседи, злоумышленники, третьи лица), то подобное письмо направляется всем лицам, указанным в Акте.

Важно!

В подобных делах законодатель не считает претензию обязательной, но её наличие позволит снизить риск затянутого судебного процесса.

Часто отсутствие в деле доказательства претензионного урегулирования является основанием для отказа в принятии иска. Да, при этом можно будет обжаловать определение суда, но это займёт несколько месяцев.

При подаче иска существует много других особенностей и вопросов, решить которые поможет консультация хорошего юриста по заливу.

Случается, что Фонд капремонта (а скорее его подрядчики) предлагает возместить нанесённый ущерб, но в меньшем объёме, чем посчитано независимым экспертом.

Пострадавшая сторона в этом случае может согласиться на возмещение ущерба Фондом капитального ремонта (подрядчиком), если стоимость ремонта (ущерба от залива) относительно невысока.

Кроме того, если повреждения от залива незначительны, то пострадавшей стороне будет намного выгоднее, чтобы ремонт в квартире делала сама УК, Фонд, либо подрядчик. В этом случае экономия будет существенной.

Однако если в помещении сделан дорогостоящий ремонт с использованием материалов класса люкс или премиум, то доверять ремонтные работы вышеперечисленным организациям не следует ввиду низкого качества строительных работ, о чём свидетельствует факт протечки.

ИСК В СУД

ЕСЛИ ФКР ОТКАЗАЛСЯ ПЛАТИТЬ ИЛИ ПРОИГНОРИРОВАЛ ПРЕТЕНЗИЮ, то возникает необходимость составлять и подавать в суд Иск о заливе квартиры для принудительного взыскания ущерба. При этом существует правило:

1. Если сумма убытков меньше 50 тысяч рублей, то иск следует направлять мировому судье.

2. Если ущерб выше 50 тысяч рублей, то иск подаётся в районный суд.

3. Принцип рассмотрения мировыми судьями дел по ЗПП до 100 тысяч рублей в спорах с Фондом капремонта не применим.

Иск подаётся в судебный участок по месту пребывания ответчика (месту жительства для гражданина, юридическому адресу для организации).

Если виновники не выявлены, а в Акте указаны потенциальные, либо виновников несколько, то в иске отмечаются все заинтересованные лица, а сам документ направляется в суд по месту пребывания одного из ответчиков (любого из них).

СРОКИ

НЕВОЗМОЖНО ТОЧНО ПРОГНОЗИРОВАТЬ сроков окончания судебного процесса. Его длительность напрямую зависит от позиции Фонда капремонта и от явки его юристов на заседания (они часто пропускают и откладывают).

В большинстве случаев виновник ходатайствует о проведении судебной экспертизы как по причинам, так и по размеру ущерба. Инициируется это с целью избежать ответственности, установив иную, отличную от Акта, причину залива, либо с целью уменьшить размер взыскания, заказав судебную экспертизу «проверенной лояльной» экспертной организации.

В целом, длительность процесса в суде зависит от нескольких основных факторов:

1. Загруженность суда.

2. Необходимость проведения дополнительной судебной экспертизы.

3. Полнота и объективность доказательной базы.

4. Готовность ответчика к сотрудничеству / его противодействие.

Относительно последнего пункта следует отметить, если ответчиком является Фонд капитального ремонта, то высока вероятность, что дело затянется на долгий срок.

ФКР, как правило, старается оттянуть сроки вынесения судебного постановления. Для этого юристы и адвокаты Фонда заваливают суд ходатайствами обо всех возможных экспертизах, истребованиях доказательств, привлечении к делу третьих лиц, отложениях судебного разбирательства, при совершенно объективных обстоятельствах по простому делу о взыскании ущерба.

• Суд услуги на условиях «Гонорар успеха», когда денежное вознаграждение специалистам выплачивается лишь после получения денег от виновника залива.