Юристы Компании ответят на все Ваши вопросы, произведут расчёт стоимости услуг и подготовят персональное предложение.
29 ДЕКАБРЯ 2023 ГОДА Правительство России приняло Постановление № 2380. Этот документ предусматривает обновлённый порядок передачи строительной организацией возведённого здания по договору долевого строительства в 2024 году.
Как это будет происходить и какие последствия для дольщиков и застройщиков принесут новые правила приёмки квартиры в новостройке в 2024 году? Какие привилегии предусмотрены для застройщиков и как дольщику защищать свои интересы?
|
|
Как принимать объекты в новостройках в течение 2024 года?
ПРИЁМКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ В 2024 ГОДУ включает в себя несколько обязательных этапов, от соблюдения которых зависит устранение застройщиком выявленных недостатков и перспектива успешного решения спора при их наличии.
Сообщение о проведении осмотра
До 2024 года застройщик был обязан отправить дольщику заказное письмо о завершении строительных и отделочных работ. Если дольщик не являлся в указанный день и не сообщал об уважительных причинах, застройщик имел право в месячный срок отправить дольщику односторонний акт приёмки-передачи объекта.
Сегодня такое уведомление можно отправить, в том числе, и по электронной почте. Срок предъявления документа увеличился ещё на месяц (с 30 до 60 дней). Будущий собственник квартиры считается извещённым, если получил от строительной компании сообщение о завершении строительно-монтажных работ.
Дольщик обязан явиться на осмотр готового объекта в установленный законом и договором долевого участия срок. В противном случае для него возникают определённые Постановлением № 2380 негативные последствия – квартира считается принятой в одностороннем порядке.
Оценка степени существенности дефектов
Если будущий хозяин недвижимости обнаружил недостатки во время осмотра жилья, он имеет возможность предъявить свои письменные претензии в зависимости от степени их существенности (устранимые, либо неустранимые, препятствующие проживанию).
Новые правила приёмки квартиры в 2024 году дают возможность при существенных недостатках предъявить застройщику требования при составлении Акта осмотра о добровольном устранении этих дефектов в течение 60 календарных дней после подписания.
Второй вариант предусматривает отказ дольщика от заключённого договора и возврат всех вложенных им средств. Пользоваться данным правом нужно очень внимательно, так как на ряд штрафов и неустоек в 2024 году Правительством наложен мораторий.
В соответствии с принятым Пленумом Верховного Суда России Постановлением №17 в перечень существенных недостатков при приёмке квартиры в 2024 году входят те недочёты, которые:
- не могут быть исправлены в принципе;
- можно устранить, только затратив много времени;
- делают помещение неприспособленными для заселения и проживания;
- устраняются только за счёт больших финансовых затрат несоразмерных с ценой возведённого жилья;
- проявляются после их устранения снова;
- в своей совокупности приводят впоследствии к невозможности эксплуатации помещения для проживания.
Как только принявший участие в процессе осмотра эксперт-приёмщик найдёт и подтвердит существенные недоработки, застройщик обязан будет возместить будущему жильцу расходы по оплате услуг эксперта.
Если же недостатки были несущественными, то отказаться от приёмки жилья дольщик не может. Он обязан подписать акт приёмки и указать в нём все дефекты, на устранение которых Застройщику также даётся 60 суток.
Участие в осмотре квалифицированного специалиста
ЧТОБЫ УСТАНОВИТЬ, насколько выявленные недостатки можно считать существенными, необходимо нанять специалиста, обладающего квалификацией и навыками в области проведения строительно-монтажных работ или архитектурно-строительного проектирования.
Эксперт должен официально работать у ИП или в компании, вступивших в ряды саморегулируемой организации, а также состоять в Национальных реестрах строителей или проектировщиков и изыскателей.
Акт приёмки квартиры от застройщика в 2024 году при выявлении существенных недоработок обязательно подписывается экспертом, который зафиксирует факт отказа дольщика принять помещение и укажет в документе на причины и перечень недостатков.
Если же строительные недостатки несущественны, но дольщик отказывается составить подтверждающий акт, то специалист также принимает участие в таком осмотре и обязан зафиксировать в акте эти обстоятельства.
Постановление № 2380 обязывает стороны при возникновении противоречий согласовать время осмотра с участием эксперта в течение пяти рабочих дней. Обе стороны должны явиться сами или прислать на объект своих представителей.
После проведения осмотра с участием специалиста участник долевого строительства должен отправить застройщику составленный акт в 3-х дневный рабочий срок. Правда, ответственности за нарушение этого срока Постановление не установило.
Если участник не желает присутствовать при составлении акта и отказывается его подписать, у застройщика есть право в течение месячного срока с момента, указанного в соглашении для передачи готовой квартиры, подготовить односторонний акт о передаче объекта.
Чтобы не затягивать время на поиск квалифицированных специалистов, которых не так много на рынке услуг, лучше заранее поискать их в реестре и пригласить на первый осмотр, не начиная его самостоятельно.
Особенности приёмки квартиры
СУЩЕСТВУЮТ И ДРУГИЕ МОМЕНТЫ приёмки квартир в 2024 году. Иногда дольщик не позволяет попасть представителям организации, ответственной за строительство в свою квартиру, чтобы те затем могли устранить выявленные нарушения.
В этом случае он не вправе будет направить в суд свои требования или о соразмерном уменьшении стоимости договора, или о возмещении понесённых расходов на устранение недоработок, или же о бесплатном исправлении выявленных нарушений.
Дольщику желательно заранее заручиться помощью юриста при взаимодействии с Застройщиком, чтобы иметь официальную доказательную базу, т.к. Постановление Правительства России не урегулировало несколько спорных вопросов.
Доказать, что застройщик имел доступ в квартиру для составления акта и что он был оповещён заранее о кандидатуре сотрудника, который будет принимать в осмотре участие, дольщик сможет только после того, как все действия будут зафиксированы в письменном документе.
Для этого нужно направить Застройщику по обычной или по электронной почте соответствующее уведомление. Если застройщик направляет дольщику письменные уведомления, то отвечать ему нужно также письменно.
Постановлением Правительства № 2380 не установлено отдельных требований к привлечённому дольщиком эксперту, который поможет определить стоимость устранения недоработок в случае направления представителям организации, ответственной за строительство, требований о соразмерном уменьшении стоимости ДДУ.
Требовать компенсации или уменьшения платежей можно после того, как Застройщик откажется устранять зафиксированные дефекты. Также Постановлением не предусмотрен вопрос согласования кандидатуры эксперта с Застройщиком, и это не всегда трактуется в пользу потребителя.
Ограничение Постановлением Правительства РФ закона «О защите прав потребителей»
В СООТВЕТСТВИИ с нормами статей 7 и 18 № 214-ФЗ потребитель вправе требовать от компании, оказывающей услуги, не только устранение обнаруженных недостатков, но соразмерного снижения стоимости услуги или же полного расторжения договора с возвратом вложенных денег.
Постановление Правительства № 2380 даёт возможность расторгнуть ДДУ только в случае обнаружения существенных дефектов. При выявлении обычных дефектов в отделке и коммуникациях можно только потребовать бесплатно их устранить.
Если застройщик всё-таки не устранил свои недоработки за 60 календарных дней, то будущий владелец жилья вправе потребовать от него соразмерного уменьшения стоимости ДДУ или стоимости их самостоятельного устранения.
Требования дольщика о выплате компенсации расходов или о соразмерном уменьшении стоимости застройщик обязан выполнить в 10-дневный срок с момента принятия претензии от владельца жилого помещения.
Если дольщик планирует обратиться в судебные инстанции и взыскать с компании, ответственной за строительство дома, стоимость устранения недоработок, сделать это можно по истечении срока ответа на письменную претензию, в которой указывалось такое требование.
Таким образом, новые правила приёмки квартиры от застройщика в 2024 году ограничивают возможность применения закона «О защите прав потребителей». Но не установлено конкретики, применяются ли такие ограничения только в отношении прав дольщика при обнаружении дефектов и предъявления возможных требований, или же их можно использовать в более широком смысле.
В соответствии с пунктом 2 Постановления № 2380 к отношениям, которые относятся с передачей и приемкой квартиры по ДДУ в 2024 году, предназначенной для личного, семейного и домашнего пользования, применяются только нормы ФЗ №124 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» с учетом особенностей, которые были отражены в этом Постановлении.
На деле это не относится к отсутствию у дольщика права выбора подсудности и освобождению от перечисления в доход государства государственной пошлины при оценке искового требования до 1 млн рублей, где суды идут на встречу потребителям.
Преимущество приёмки квартиры с экспертом
ПЕРЕД ПРИЁМКОЙ НОВОГО ЖИЛЬЯ его необходимо тщательно осмотреть, чтобы убедиться в отсутствии недостатков, которые застройщик обязан безвозмездно устранить. От этого будет напрямую зависеть последующее качество Вашей жизни в квартире.
Специалисты правового центра «Госправо» имеют огромный опыт оказания услуг приёмки сдающихся Застройщиком в эксплуатацию объектов недвижимости. Наши эксперты имеют профильное образование, включены в реестры НОПРИЗ и НОСТРОЙ, а организация состоит в СРО.
Мы постоянно создаём базу знаний, которая поможет Вам самостоятельно разобраться со многими проблемами бесплатно. Если этого сделать не получилось, мы окажем поддержку на любом из этапов взаимодействия с Застройщиком и берём на себя защиту Ваших интересов.
