С 25 МАРТА 2022 ГОДА действуют обновлённые правила приёмки квартиры от застройщика, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 442. Этот документ вызвал большой ажиотаж среди дольщиков, поскольку вносимые им изменения оказались довольно существенными. К сожалению, поправки были приняты с учётом интересов только строительных компаний.
В этой статье мы расскажем, на что стоит рассчитывать дольщику в случае обнаружения дефектов квартиры и какие «подводные камни» скрываются в новом Постановлении.
Обновлённые правила приемки жилья в новостройке: основные моменты
ПРЕЖДЕ ВСЕГО ОТМЕТИМ, что первичный осмотр квартиры дольщик, как и прежде, может провести либо самостоятельно, либо с привлечением профессионального приёмщика. Второй вариант выглядит надёжнее, поскольку опытный специалист, используя необходимое оборудование, гарантированно обнаружит скрытые дефекты задолго до того, как с ними столкнётся дольщик. Лишать дольщиков этого права Правительство не стало.
Ранее мы уже писали о том, как происходит приёмка квартир с отделкой в новостройках. Сейчас алгоритм несколько другой: остановимся на самых главных моментах Постановления.
- Срок предоставления жилья может быть скорректирован только после получения строительной компанией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и исключительно при наличии на это согласия второй стороны договора – дольщика. Таким образом, у каждой квартиры в одном и том же многоэтажном доме могут быть свои сроки передачи (ранее сроки были едиными).
- Застройщик вправе направлять дольщику уведомления, например, об окончании строительства и готовности жилья к передаче, на E-mail или иным прописанным в ДДУ способом. Если направляется электронное письмо, застройщик должен подписать его усиленной квалифицированной электронной подписью. Направлять бумажные письма более не требуется.
-
Все дефекты в квартире поделили на две группы: существенные и несущественные. Если, например, дольщик обнаружил сломанную ручку или криво поклеенные обои, такие недостатки заносятся в передаточный акт или иной документ. Заявить отказ от подписания акта приема-передачи дольщик не вправе, иначе его действия будут расценены как уклонение от приемки жилья.
Логика Правительства следующая: раз недостатки некритичные, и на проживание в квартире особо не влияют, то дольщик должен принять объект. И не имеет значения то, что гражданин в течение 2-х месяцев не сможет начать полноценный ремонт и обустройство помещения. Застройщик же ничем не стеснён: он может приступить к устранению нарушений тогда, когда ему будет удобно, но в пределах 60 дней.
Иное дело серьёзные дефекты – несоответствие площади квартиры указанным в ДДУ значениям, отсутствие в зимнее время отопления, грибок на поверхностях или иные недочёты, препятствующие проживанию. В этом случае дольщик может не подписывать передаточный акт. У строительной компании появляется дополнительный стимул исправить всё как можно оперативнее, сняв с себя ответственность за содержание квартиры.
Сам перечень существенных и несущественных дефектов по-прежнему не приводится. Тем не менее, критерии отнесения недоделок к той или иной категории хорошо известны. Так, недостаток считается существенным, если его невозможно устранить или он затрудняет проживание в квартире.
-
В случае возникновения противоречий между сторонами касательно перечня критичных и некритичных дефектов застройщиком привлекается квалифицированный эксперт в сфере строительства или инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования. Этот эксперт должен числиться в соответствующем нацреестре и иметь трудовой договор с организацией/предпринимателем, являющейся членом СРО. Кандидатура эксперта подлежит согласованию с покупателем. Новая дата обследования жилья назначается течение 5 суток с момента первичного осмотра, причем:
- услуги эксперта оплачивает гражданин, но, если замечания дольщика подтвердятся, все расходы будет компенсировать строительная компания;
- на повторном осмотре должны присутствовать как дольщик, так и представитель застройщика (если гражданин не располагает свободным временем, он может направить вместо себя юриста по доверенности);
- в течение 3-х суток с момента повторного осмотра дольщик составляет акт осмотра и направляет его в адрес строительной фирмы (в акте указываются дата обследования, данные специалиста, а также информация о найденных дефектах).
Юристы Компании ответят на все Ваши вопросы, произведут расчёт стоимости услуг и подготовят персональное предложение. - Cправиться с устранением недочётов компания должна максимум за 60 дней (ранее этот срок равнялся 45 дням). На первом этапе покупатель не может требовать чего-то иного, в том числе в судебном порядке. По окончании ремонтных работ дольщик приглашается для повторного осмотра.
-
Если строительная компания ответила отказом или не успела завершить ремонт в срок, гражданин вправе предъявить претензию о:
- компенсации затрат на устранение дефектов;
- уменьшении цены ДДУ.
Денежное требование подлежит удовлетворению в течение 10-ти дней. Как только этот срок подойдёт к концу, можно направить иск в суд – самостоятельно или при помощи юриста по взысканию строительных недостатков.
Если недостатки критичные, участник долевого строительства может требовать либо исправления дефектов, либо расторжения договора и возврата уплаченной суммы с процентами.
- Если покупатель не является на осмотры квартиры, строительная компания составляет передаточный акт в одностороннем порядке по истечении 30-ти суток с момента, когда объект должен был быть передан. Ранее этот срок был в два раза больше и равнялся 60-ти дням.
-
Если покупатель не впустил в квартиру представителей строительной компании для устранения недоделок, он лишается права на судебную защиту. Это значит, что предъявить иск об устранении недоделок, об уменьшении цены ДДУ или о возмещении расходов на ремонт в дальнейшем он не сможет.
Также необходимо заметить, что Закон «О защите прав потребителей» к данным отношениям больше не применяется. Следовательно, с застройщика не получится взыскать, к примеру, штраф в размере 50 % от требуемой суммы за отказ от урегулирования спорного вопроса в досудебном порядке. Также дольщику придётся платить госпошлину за обращение в суд.
Есть ещё один важный момент. Из-за неприменения Закона «О защите прав потребителей» к отношениям в сфере долевого строительства многие девелоперы стали отказывать дольщикам в привлечении к осмотру квартиры специалистов. Некоторые стройкомпании не допускали профессиональных приёмщиков и ранее, мотивируя свои действия внутренними регламентами и антиковидными ограничениями. Однако такой отказ является неправомерным, поскольку ни в одном нормативно-правовом акте не закреплён запрет на привлечение дольщиками специалистов в момент приемки квартиры.
О спорных моментах
К сожалению, практически сразу «всплыли» спорные моменты, о которых в Постановлении ничего не сказано. Назовём лишь некоторые из них.
- Неясен алгоритм действий в тех случаях, когда первичный осмотр квартиры состоялся до принятия Постановления, а повторный – уже после. Хорошо, если строительная компания устранила недоделки, но, если нет, возникает вопрос, что делать дальше, и нужно ли давать застройщику дополнительные 60 дней.
- В какой момент дольщик, не пустивший строителей для устранения дефектов, лишается права на судебную защиту? Когда это происходит - после отказа по первому требованию застройщика или многократных отказов дольщика в течение 60-ти дней, данных на исправление недостатков? Здесь просматривается широкое пространство для незаконных манипуляций со стороны строительных компаний, которые могут заявить, что дольщик сам отказался пускать строителей на объект. Если спор дойдёт до суда, каждой стороне придется самостоятельно доказывать свою правоту.
- Вызывает вопросы необходимость отправки строительной компании акта осмотра, поскольку в подписании этого документа застройщик принимает непосредственное участие.
- Неясно, какие правила применять к делам, которые уже рассматриваются в судах. По общему правилу закон обратной силы не имеет, соответственно, новые правила должны применяться к отношениям, возникшим после 25 марта 2022 года. Иной вариант в Постановлении не прописан.
Есть масса и других неочевидных моментов, например, как рассчитывать неустойку при уклонении застройщика от устранения дефектов, что предпринять, если компания не спешит нанимать эксперта или дольщик отклоняет его кандидатуру, в какие сроки в каком порядке организация должна возместить расходы на эксперта и т.д. Возможно, разъяснения на этот счет появятся позднее.
Безусловно, данное Постановление Правительства было призвано поддержать строительную отрасль, находящуюся в кризисе из-за антироссийских санкций. Подобные инициативы выдвигались и ранее в целях борьбы с так называемым «потребительским терроризмом». Но главный плюс документа заключается в сроке его действия: уже к 1 января 2023 года возвращается старый порядок приёмки квартиры.
На что может рассчитывать дольщик?
НЕСМОТРЯ НА ТО, что Постановление № 442 имеет явный «перекос интересов» в пользу застройщиков, нельзя утверждать, что дольщики полностью лишены защиты.
Во-первых, если спор между Вами и строительной фирмой возник до 25 марта, беспокоится не о чем. Ваши права дополнительно защищены Законом «О защите прав потребителей», а это значит, что Вы можете взыскать со стройфирмы и штраф, и неустойку, и компенсацию морального вреда.
Во-вторых, обнаруженные недоделки дольщик не будет устранять за свой счёт – исправить ситуацию своими силами должен застройщик. Если он этого не делает, а также не выполняет иные требования, Вы вправе предъявить иск в суд. С застройщика также можно взыскать неустойку в размере 1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Если суд встанет на Вашу сторону, со строительной компании можно взыскать и сопутствующие расходы на госпошлину, на юриста и т.д.
В-третьих, не стоит забывать о гарантийном сроке в отношении объекта недвижимости, инженерного и технологического оборудования – он по-прежнему действует. Так, если дольщик столкнулся с промерзанием стен, он может обратиться с претензией к строительной компании в течение 5-ти лет. В отношении инженерного и технологического оборудования этот срок составляет не менее 3-х лет, а отделки – 1-го года.
Таким образом, Постановление хоть и ухудшает положение дольщика, но всё же сохраняет за ним определённый набор прав в случае обнаружения недочётов. Самое главное – чётко следовать описанному алгоритму действий и соблюдать установленные сроки. И чтобы дом достроился.
